近期,北京、上海、深圳、廣州等一線城市房價再現下跌態勢,房地產行業的低迷景象愈發明顯。
盡管政府接連推出一系列利好政策,但房價跌勢依舊未能得到有效遏制,這背后究竟隱藏著哪些深層次原因呢?

01、房價下跌根源:脫離基本面與人口困境
當前房地產市場最大的問題,是過往房價漲幅過猛,嚴重偏離了市場基本面。這種非理性的上漲,帶來了一個極為嚴峻的后果——新生兒數量大幅銳減。
新生兒數量堪稱房地產行業的基石。從行業本質來看,房地產行業主要依賴新房的建設與銷售來維持運轉。

房企的生存之道在于不斷開發新樓盤,而非投身于二手房交易。
因為新房的消化必須依靠人口的持續增長。然而,當新生兒數量急劇減少,對新房的需求必然隨之降低。
如此一來,大量房企的生存空間也將被嚴重擠壓。

以實際數據為證,2017年新生兒數量約達1700萬,而到如今,這一數字已銳減至900萬左右。
與之對應的是新房銷售面積的變化,2021年新房銷售面積高達18億平方米,如今卻不足10億平方米。

新生兒數量與新房銷售面積雙雙腰斬,這清晰地表明房地產行業深受人口問題的重創。可以毫不夸張地說,人口問題已成為房地產行業發展的頭號難題。

再看房產中介的生存狀況,這些年買賣二手房的房產中介日子過得相當滋潤,特別是那些處于頭部的中介機構。
盡管當下新房成交量大幅下滑,但新房傭金卻翻倍增長。
這就使得房產中介出售一套新房所獲得的傭金是過去的好幾倍,收入不降反升。與之形成鮮明對比的是,新房成交量的減少意味著房企規模必須大幅縮減,甚至不少房企面臨倒閉的困境。

02、房價與新生兒數量:相互影響的復雜關系
很多專家認為房價上漲和新生兒減少之間并無關聯,但這種觀點只說對了一半。新生兒數量減少確實是由多種因素共同導致,不能單純歸咎于房價問題。
然而,不可忽視的是,房價的大幅上漲絕對是導致新生兒數量減少的主要原因之一。

03、房價影響購房與生育年齡
在國內,結婚買房已成為一種深入人心的社會觀念。
房價越高,年輕人購房的難度就越大。不妨設想一下,年輕人口袋里的錢就那么多,買100萬的房子和200萬的房子,所需付出的努力簡直天差地別。

如果房價保持穩定,年輕人或許在25歲就能順利購房,進而27歲結婚,生育時間也會相對提前。
但當房價不斷攀升,年輕人為了攢夠購房資金,不得不延遲買房、結婚的時間。一般來說,男人和女人都有最佳的生育年齡,一旦超過35歲,生育能力會明顯下降。

如今醫院里,不孕不育科室以及試管嬰兒等相關業務如此火爆,很大程度上就是因為許多人因購房延遲導致生育年齡推遲,使得生育變得困難重重。
04、高房價導致快節奏生活,壓縮戀愛生育時間
房價越高的地方,生活節奏往往越快。以上海、北京等一線城市和西安、成都等二線城市相比,一線城市的快節奏生活令人喘不過氣。
這是因為,在高房價地區,打工者必須賺取更多的收入才能支付得起高昂的房價。
就拿北京、上海的600萬剛需房來說,首付15%即90萬,貸款510萬,分30年還清,每月房貸約22,000元,一年房貸支出高達264,000元。
按照銀行房貸占收入不超過50%的規定,購房者個人年收入至少要達到53萬以上。
