房地產(chǎn)政策調(diào)整，多地樓市現(xiàn)回暖跡象：展望 — 政策紅利能否持續(xù)激活市場信心？

 

在經(jīng)濟發(fā)展的宏大版圖中，房地產(chǎn)市場始終占據(jù)著舉足輕重的地位，其動態(tài)變化牽一發(fā)而動全身，與國計民生緊密相連。近期，“房地產(chǎn)政策調(diào)整，多地樓市現(xiàn)回暖跡象” 這一話題熱度飆升，成為全社會關(guān)注的焦點，在各大媒體平臺引發(fā)廣泛討論。究竟是什么原因讓這一話題如此備受矚目？其背后又隱藏著怎樣的經(jīng)濟邏輯和民生考量？接下來，讓我們深入探究。

 

 

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一、關(guān)注點：政策密集落地，市場分化加劇 一【政策與市場的微妙互動】

 

（一）政策工具箱“火力全開”

 

1、公積金優(yōu)化：2025年以來，全國超20城調(diào)整公積金政策，如天津、哈爾濱、成都等地降低首付比例至20%，廈門取消異地購房戶籍限制，大連提高多子女家庭貸款額度。

 

2、購房補貼創(chuàng)新：杭州富陽區(qū)推出“5年高速通行補貼”，江蘇省對多子女家庭提供定向支持，重慶取消限售政策，釋放流動性。

 

3、土地市場回暖：一線城市土拍溢價率沖高至14%-20%，杭州、上海等地頻現(xiàn)“地王”，房企拿地信心結(jié)構(gòu)性修復(fù)。

 

（二）市場表現(xiàn)：一二線“止跌回穩(wěn)”，三四線仍承壓

 

1、一線城市二手房價格連續(xù)4個月回升，北京、上海房價環(huán)比漲幅達0.1%-0.7%，深圳新房成交量同比激增97.3%。

 

2、三四線城市庫存去化周期高達30.3個月，北海、丹東等城市房價跌幅仍超0.6%。

 

自去年以來，從中央到地方，一系列促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策密集出臺，猶如一場及時雨，滋潤著略顯干涸的房地產(chǎn)市場。政策力度之大、范圍之廣，前所未有。“四個取消”（取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)）、“四個降低”（降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率，降低 “賣舊買新” 換購住房的稅費負擔(dān)）、“兩個增加”（通過貨幣化安置等方式，新增實施 100 萬套城中村改造和危舊房改造；年底前將 “白名單” 項目的信貸規(guī)模增加到 4 萬億元）等政策組合拳，從供需兩端同時發(fā)力，試圖重塑市場信心。

 

政策效果逐漸顯現(xiàn)，多地樓市呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢。一線城市如北京、上海、廣州、深圳，市場止跌回穩(wěn)跡象明顯。以深圳為例，11 月份預(yù)售新房成交 8734 套，同比增長 158.9%，二手房錄得 8770 套，同比增長 103.7%，創(chuàng)近 46 個月以來新高。市場回暖趨勢也從一線城市向更多城市蔓延，南京、成都等城市的商品住宅認(rèn)購面積和成交套數(shù)環(huán)比均有顯著增長。價格方面，房價回穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn)，10 月份，70 個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市比上月增加 4 個，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市比上月增加 8 個，一線城市二手住宅價格環(huán)比由降轉(zhuǎn)漲。

 

 

 

 

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二、原因：政策與市場的博弈——適應(yīng)市場變化的主動調(diào)整

 

（一）政策為何密集出臺？

 

1、“止跌回穩(wěn)”成核心目標(biāo)：2024年底中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)后，多地將“保交房、去庫存、城市更新”列為年度重點，專項債收儲存量土地、白名單房企融資支持等政策加速落地。

 

2、經(jīng)濟穩(wěn)增長壓力：房地產(chǎn)投資占GDP比重超10%，一線城市土地財政依賴度超40%，政策需兼顧短期托底與長期轉(zhuǎn)型。

 

（二）市場爭議：回暖是“真反彈”還是“政策脈沖”？

 

1、樂觀派：核心城市供需關(guān)系改善，如深圳、上海豪宅成交支撐房價，廣州二手房周成交環(huán)比漲43%，“小陽春”預(yù)期強化。

 

2、謹(jǐn)慎派：房企虧損面擴大（超七成上市房企預(yù)虧），三四線庫存高企，太原新房與二手房價格差超4000元/㎡，市場分化或加劇系統(tǒng)性風(fēng)險。

 

房地產(chǎn)政策的調(diào)整，有著深刻的政策背景。經(jīng)過長期高速擴張，我國房地產(chǎn)市場已進入新發(fā)展階段，市場供求關(guān)系發(fā)生了深刻變化。過去，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價持續(xù)上漲，投資投機性購房需求旺盛。而如今，隨著住房供應(yīng)的增加，市場逐漸轉(zhuǎn)向供大于求的局面，尤其是在部分三四線城市，庫存高企問題較為突出。在這樣的背景下，過去的一些調(diào)控政策已不再適應(yīng)市場發(fā)展的需要，政策調(diào)整勢在必行。

 

黨的二十屆三中全會提出，允許有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，完善房地產(chǎn)稅收制度。中央政治局會議也強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這一系列政策導(dǎo)向，為房地產(chǎn)市場的調(diào)整指明了方向。政策的調(diào)整旨在適應(yīng)市場供求關(guān)系的變化，推動房地產(chǎn)市場從過去的粗放式發(fā)展向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)變。

 

 

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三、政策：從“救市”到“重構(gòu)”政策實施中的挑戰(zhàn)與機遇

 

（一）供給端改革：

 

1、存量土地收儲：北京、廣東發(fā)行專項債超400億元用于盤活閑置土地，推動城市更新項目加速。

 

2、房企優(yōu)勝劣汰：行業(yè)集中度提升，千億房企數(shù)量從2021年44家降至2024年11家，保利、華潤等央企主導(dǎo)市場。

 

（二）需求端激活：

 

1、改善型需求崛起：120㎡以上大戶型成交占比提升，上海、南京等城市高凈值客群成為主力。

 

2、人口結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)：老齡化加速、青年人口減少，政策需轉(zhuǎn)向“租購并舉”與保障房擴容，如太原保租房開工超6000套。

 

盡管政策調(diào)整取得了一定成效，但在實施過程中仍面臨一些挑戰(zhàn)。一方面，政策的落實需要各部門之間密切配合、協(xié)同推進，但在實際操作中，可能存在部門之間溝通不暢、執(zhí)行不到位等問題。例如，部分地區(qū)在降低首付比例和貸款利率后，銀行的審批流程繁瑣，導(dǎo)致購房者無法及時享受到政策優(yōu)惠。另一方面，市場信心的恢復(fù)需要時間，消費者的觀望情緒仍然存在。尤其是在一些三四線城市，由于庫存壓力較大，市場供大于求的局面短期內(nèi)難以改變，購房者對房價仍有下跌預(yù)期，購房意愿不高。

 

然而，挑戰(zhàn)與機遇并存。政策的調(diào)整也為房地產(chǎn)市場帶來了新的發(fā)展機遇。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場的回暖意味著銷售機會的增加，企業(yè)應(yīng)抓住機遇，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，滿足消費者對 “好房子” 的需求。同時，隨著政策對租賃住房的支持力度加大，發(fā)展租賃住房市場也成為房地產(chǎn)企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長點。對于購房者來說，在政策利好的環(huán)境下，剛性和改善性住房需求得到更好的滿足。尤其是對于剛需購房者來說，購房門檻的降低，讓他們有了更多的選擇機會。